撰稿人:李小勇 李大俊

房子是用来住的,不是用来炒的,也不是用来空置的。

一方面是最近关于万人抢房的信息层出不穷,各大城市纷纷采用摇号的方式来购房;另一方面,也有不少楼盘出售难、入住率偏低等问题。那么中国到底缺不缺房子?

什么是住房空置率?

探讨这个问题之前,我们就得引入一个空置率的概念。根据百度百科的定义,空置率指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。为更加方便统计,我们定义空置率指某一时刻空置房套数占房屋总套数的比率。

空置率多少是健康的呢?

据上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授提供的数据,美国住房空置率长期保持在较低水平。即使美国楼市最差的2007-2008年,自有住房空置率最高只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低,荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%,法国为6%左右,德国约为8%。

也就是说,根据发达国家的标准,空置率在10%以内都算比较合适。

过去三十年,中国经济创造了奇迹,房地产行业取得了突飞猛进的增长。作为政府、社会各界均十分关心的楼市指标,住房空置率数据对房地产投资、居民购房决策等都至关重要。

我国的住房空置率是多少?

回到第一个问题,我国当前的住房空置率是多少?

我们来看看西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心《2017中国城镇住房空置分析》的数据。这份报告指出,2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。报告将空置住房定义为在调查时无人居住的住房,它包括两类:一是仅有一套住房的家庭因外出务工等原因而空置的自有住房,二是多套房家庭持有的、既未自己居住也未出租的住房。

报告指出,中国二线和三线城市住房空置情况更为严峻,空置率明显高于一线城市。2017年,二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%,远超一线城市的16.8%。数据同时显示,商品房的空置率在所有住房类型中位居第一,且呈持续上升趋势,达26.6%。这一报告发布后引发了大量的争议,地产大炮任志强直接炮轰——通过相关的数据计算可以发现,绝不可能有5000万套或更多的空置房。

2016年年初,在房地产去库存被上升到国策之时,中央党校教授周天勇老师也有一个测算,2015年底预计,我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约在20%到25%之间,城镇地区空置住房约为6500到8800万套之间。

一种全新方法,揭开“住房空置率”神秘面纱

然而,除了西南财经大学以外,目前国内尚无可靠的存量空置房统计渠道和对外发布数据,迫切需要一种更加权威可靠、实时精准的统计分析方法。

一真管理咨询公司经过多年的深入研究,发现电力数据具有精准到户、实时采集特点,能准确反映房屋使用情况,对于统计住房空置有着独一无二的先天优势。基于电力公司的用户用电量数据,构建住房空置分析预测模型,可精准识别一个区域的空置用户和非空置用户,全面了解区域内住房空置率数据。

目前,西南财经大学发布的住房空置率数据是大家最常引用的数据,但也是争议最大的数据,因为,他还是一种基于抽样调查统计的方法获得数据,难免说服力差了一些。假以时日,如果该套基于电力数据的住房空置率数据能够获得对外发布权限,必将成为政府、各行各业和社会公众心中的权威数据。

2018年初,十三届全国人大代表、中央农村工作领导小组原副组长兼办公室主任陈锡文在CCTV2财经频道《中国经济大讲堂》中说他看到一份材料,如果一户人家电表一年有没有用掉20度电为标准,判断该房屋是否是空置房。电力部门数据显示,大中城市房屋的空置率为13.1%,中小城市房屋空置率为13.8%,乡村房屋空置率为14.3%。全国共有7000万套住宅超过半年电费为零,被誉为国际大都市的上海,成为中国空置率最高的城市之一。考虑到陈的身份,他看到的材料应该是可信度比较高的内部数据。

随着研究的进一步深入,后来我们将“一户人家电表一年有没有用掉20度电”的标准提高到了“连续六个月每月用电量低于5度”,并且开发了相关工具,实时监测住房空置,让住房空置的识别更加精准、更加及时。同时,基于住房空置率,我们还做了很多有意义的探索和尝试,推动住房空置率数据应用于多个领域。

住房空置率能够应用于哪些领域?

房地产投资。基于电力大数据的住房空置率数据,能够研究新老小区、商圈片区、学区房片区的住房空置情况,探索教育、购物、建筑年限等对住房空置的影响,这对于构建科学的房地产投资建议模型具有重要指导意义。

人口普查核验。基于电力大数据,可将住房空置细化至各家各户,对用户单日、连续多日、周、月、季等频度用电情况进行数据分析,预测居民生活规律,通过与人口普查绑定关联,能实现简便、快捷、高效地核实“空户”,提高普查效率、节约普查成本。

人口流动监测。电力数据具有量大、准确、实时等特点,可掌握空房情况、房屋使用情况、候鸟人群情况、居民居家情况等相关信息,能够精准锁定居民居家时段和离家时段,精准掌握人口流动情况。

群租房整治。群租房乱象成为城市治理的“老大难”问题,引发的公共安全事件和各类纠纷、矛盾屡见不鲜,急需整治。可利用电力大数据的真实性、实时性特点,建立“群租房预警判别”模型,为相关执法部门整治群租房提供参考。

散乱污整治。利用用电大数据为“散乱污”企业“画像”,藏在居民区的印刷厂、不合规处置有害废品的废品收购站、偷偷进行金属加工的存贮仓库,这些隐藏在城市各个角落、污染环境影响居民生活的“散乱污”作坊将会越来越难以遁形。

一真管理咨询公司将持续基于电力数据开展住房空置常态监测,为解开房地产空置迷团,实现人民住有所居贡献力量,并持续拓展应用场景,助力政府精准施策、社会治理现代化及民生改善。

同时,一真管理咨询公司将基于大数据创新平台,构建大数据创新生态,持续打造大数据服务新模式、新产品,发挥数字化对经济社会全方位高质量发展的乘数倍增效应。